Kira Hukuku ve Tahliye Davaları
Kira Sözleşmesi (Kontratı) Nedir?
Mülk sahibi ile kiralayan kişi arasında düzenlenen sözleşmeye kira sözleşmesi denir. Kira kontratı, Türk Borçlar Kanunu 29. maddesinde ise "Kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşme" şeklinde tanımlanır.
Kira Hukuka İlişkin Tahliye Nedenleri Nelerdir?
I-Kira Sözleşmesinin Kiraya Verenden Kaynaklı Olarak Sona Erme Sebepleri Nelerdir?
Bu sebepler Türk Borçlar Kanunu’nun 350. Maddesinde düzenlenmiştir.
Buna göre;
1-Kiraya vereninin veya yakınlarının kiralanana duyduğu gereksinim nedeniyle sözleşmenin sona ermesi hali (İhtiyaç nedeni ile tahliye)
Kiraya verenin, kiralanan şeyi kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, kira sözleşmesini; belirli süreli sözleşmelerde belirlenen sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyarak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
Ancak söz konusu gereksinimin samimi ve gerçek olması gerekir.
Kiraya verenin tüzel kişi olması halinde sadece kendi işyeri ihtiyacı için tahliye talebinde bulunabilir, başkasının ihtiyacı için (personeli veya yönetici vs) böyle bir talepte bulunamaz.
Türk Borçlar Kanunu’nun 688.maddesine paylı mülkiyet söz konusu olduğu durumlarda, pay ve paydaş çoğunluğunun kararı gerekir. Elbirliği halinde mülkiyet var ise de maliklerin tamamının izni veya katılımı ile tahliye davası açmak mümkün olacaktır.
Türk Borçlar Kanunu’nun 355. Maddesine göre ihtiyaç nedeni ile tahliye halinde yer sahibi taşınmazı üç yıl süre ile başkasına kiralayamaz. Aksi halde kiraya veren eski kiracıya son kira yılında ödediği bir yıllık kira bedelinden az olmamak şartıyla tazminat ödenmekle yükümlüdür.
Kiradaki taşınmaz kiracı tarafından kullanılırken mülkiyetin (sahibinin) el değiştirmesi halinde (satış, cebri icra, miras, kamulaştırma vs nedenlerle) yeni malik kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler bakımından konut veya iş yeri olarak kullanma gereksinimi var ise bu durumda edinme tarihinden itibaren 1 ay içerisinde yazılı olarak bildirerek veya sözleşmenin bitiminden itibaren 1 ay içinde ihtiyaç nedenine dayanarak tahliye davası açabilir
2- Kiralananın Yeniden İnşa veya İmar Edilmesi Amacıyla Kira Sözleşmesinin Sona Erdirilmesi:
Türk Borçlar Kanunu’nun 350. Maddesine göre; Kiralanan şey esaslı olarak onarıma tabi tutulacaksa ve kiracı bu süreçte kiralananı kullanması mümkün değil ise bu durumda; belirli süreli bir kira sözleşmesi varsa sürenin sonunda, sözleşme belirsiz süreli ise yine kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılacak dava ile kiracılık sona erdirebilir.
Bu halde eski kiracıya kiralananın inşası sonrası kiralama konusunda öncelik tanınmıştır.
II- Kira Sözleşmesinin Kiracıdan Kaynaklı Sebeplerle Sona Erme Sebepleri Nelerdir?
Kiracıdan kaynaklı sebepler Türk Borçlar Kanunu’nun 352.maddesinde düzenlenmiştir. Bunlar;
1-Boşaltma (Tahliye) Taahhüdünde Bulunulması Hali:
Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak 1 ay içinde dava açmak suretiyle sona erdirebilir.
Taahhüdün samimi ve geçerli sayılması bakımından yazılı olması ve kiralananın teslim tarihinden sonra düzenlenmiş olması gerekir
2-Kira Bedelinin Ödenmemesi Hali:
Kiracı, bir kira döneminde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
İhtarın ispat hukuku açısından yazılı olması gerekir. İhtar Noter kanalı ile olabileceği gibi ödenemeyen kira bedelinin icra takibine konu edilmesi sureti ile de olabilir.
3-Kiracının Oturmaya Elverişli Konutun Varlığı Hali:
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa (biliyor ise bu haktan feragat emiş sayılır), sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.
4-Kiraya Verilenin Kiracı Tarafından Başkasına Kiraya Verilmesi:
Aksi kira sözleşmesinde kararlaştırılmadığı sürece kiracının kiralanan yerin tamamını veya bir kısmını bir başkasına (alt kiracı) kiralaması, yararlanma hakkını bir başkasına devretmesi ve hatta kiralananı terk ettikten sonra başka bir kişiye işgal ettirmesi mümkün değildir. Aksi halde kiralayan buna dayanarak üçüncü kişiye karşı tahliye davası açabilir.
III-Taşınmazın İcra Yolu İle Tahliyesi Nasıl Olmaktadır? Koşulları Nelerdir?
Kiralayanı çeşitli tahliye nedenlerine dayanarak tahliye davası açıp, bu davanın lehine sonuçlanması halinde ilamlı (mahkeme kararı) icra yolu ile tahliye talep edilebilir.
Ancak belirli durumlarda kiralanan taşınmazın ilamsız icra yoluyla tahliyesi mümkündür. Bu icra yoluna başvurabilmek için öncelikle taraflar arasında kira sözleşmesi olması gerekmektedir. Bu yola iki sebep ile başvurulabilir. Bunlar, kira bedelinin ödenmemesi ve kira süresinin sona ermesidir.
1-Kira Bedelinin Ödenmemesi Sebebiyle İcra Yolu İle (İlamsız) Tahliye:
Kiracı kirasını ödemediği takdirde kiraya veren para alacağı olduğu için alacaklı sıfatı ile kiracısına karşı ilamsız genel haciz yolu ile takibe başvurabilir. Ancak bu takiple yalnızca kira bedelinin tahliyesi mümkün olacaktır. Ancak kiraya veren kira bedelinin tahsiline ek olarak kiracının taşınmazdan tahliyesini de istiyorsa ilamsız tahliye yoluna başvurma imkanına sahiptir.
Bu takipte alacaklı konumundaki kiraya veren, borçlu konumundaki kiracıya karşı ödenmeyen kira borcunun ödenmesi, aksi halde (30 günde ödenmediği takdirde) icra mahkemesinden tahliye talebinde bulunacağına yönelik gönderilen ödeme emrinin gereği kiracı (borçlu) tarafından yerine getirmediği takdirde kiralayan (alacaklı) icra mahkemesinden tahliye talebinde bulunabilir. Bu halde icra mahkemesi şekli yönden yapacağı inceleme sonucunda kira bedelinin ödenmediğinin tespiti halinde, kira alacağına ilişkin takip devam etmekle birlikte, tahliye kararı verilecektir.
2-Kira Süresinin Sona Ermesi Sebebiyle İlamsız Tahliye:
Kiraya verenin kira sözleşmesi ile birlikte usulüne uygun olarak hazırlanmış tahliye taahhüdüne dayanarak icra dairesi vasıtası ile çıkartacağı tahliye emrini borçlu kiracıya göndermesi sureti ile sağlanan tahliyeyi ifade eder.