Kamulaştırma Hukuku

Kamulaştırma (İstimlak) Nedir?

Kamulaştırma; devlet ve kamu tüzel kişileri tarafından, kamu yararının gerektiği hallerde, gerçek karşılıklarını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamının veya bir kısmının, kanunla gösterilen esas ve usullere göre, kendi mülkiyetlerine geçirilmesi ve üzerinde idari irtifaklar kurulması işlemidir.

 

Kamulaştırma İçin Gerekli Şartlar nelerdir?

 Kamulaştırma işleminin hukuka uygun olarak gerçekleştirilmesi için aşağıda belirtilen şartların birlikte gerçekleşmesi gerekir;

 

• Kamulaştırma sadece “yetkili idare” tarafından yapılır.

• Kamulaştırmayı gerekli  kılan bir “kamu yararı” bulunmalıdır.

• Kamulaştırmanın konusu “özel mülkiyete konu olan taşınmaz” bir maldır.

• Kamulaştırılan taşınmazın bedeli “peşin” ödenir.

• Kamulaştırmanın nasıl yapılacağı yasadaki esaslara göre belirlenir.

 

Kamulaştırma (İstimlak) Süreci Nasıl Gerçekleşir?

• Kamulaştırmayı yapacak olan yetkili kurum kamu yararı kararı alır. Bu karar ilgili onay mercii tarafından onaylanması gerekir.                                   

• Kamulaştırma yapacak kurum tarafından kamulaştırılacak taşınmazın kayıtlı bulunduğu tapu sicil müdürlüğüne yazı yazarak taşınmazın üzerine kamulaştırma şerhi konulması talep edilir.                                                

• Taşınmazın değerini tespit etmek amacıyla kıymet takdir komisyonu görevlendirilir. Kıymet takdir komisyonunun belirlediği bedel üzerinden taşınmazı pazarlıkla satın alma konusunda görüşme yapmak üzere uzlaşma komisyonu oluşturulur.                                                          

• Taşınmazın maliklerine söz konusu taşınmazı pazarlıkla ya da takas usulü ile alınmak istendiği yazılı olarak bildirilir.                                                        

• Pazarlık görüşmelerinde sonucunda kamulaştırma bedeli konusunda bir anlaşmaya varılır ise bu durum tutanağa geçirilerek, taşınmaz tapuda ilgili idareye devir edilir.                                                                                   

• Yürütülen pazarlık görüşmeleri sonuçsuz kalır ise ilgili ‘kamulaştırma davası‘ olarak bilinen kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili konusunda adli yargı da taşınmaz sahibine karşı dava açar

 

 

Kamulaştırma (İstimlak) Bedelinin Tespiti Nasıl olmaktadır?

7139 sayılı yasanın 26. Maddesiyle 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 10. Maddesinin 8.Fıkrası değiştirilmiştir. Buna göre;

Bu değişiklikle birlikte İdarenin açtığı ‘Kamulaştırma bedelinin mahkemece tespiti ve taşınmaz malın idare adına tescili’  davasında ödeme yönteminde değişikliğe gidilmiştir. Bilindiği gibi idare, kamulaştırma kararı almakta ve kendi bünyesinde taşınmaza değer biçmek amacıyla bir uzlaşma komisyonu kurmaktadır. Mal sahibi ile uzlaşma sağlanması amacıyla davetiye gönderilmektedir. Burada amaç idare ile mal sahibi arasında uzlaşma sağlanarak konuyu yargıya intikal ettirmeden anlaşarak çözmektir.

Uygulamada, büyük çoğunlukla idarenin taşınmaza biçtiği değer piyasa rayicinin altında kalmakta bu nedenle de idare ile mal sahibi arasında anlaşma sağlanamadığı için idare tarafından taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesinde taşınmazın değerinin tespiti ile tapunun idare adına tescilinin sağlanması amacıyla kamulaştırma davası açılmaktadır.

İdare ile taşınmaz sahibinin kamulaştırma bedeli konusunda anlaşmaları halinde, anlaşılan bedelin ödenmesi karşılığında taşınmaz idare adına tapuda tescil edilmekte, işlem yargıya intikal etmeden idari süreçte çözülmektedir.

Ancak idare ile mal sahibinin kamulaştırma bedeli konusunda anlaşamamaları halinde idarenin açtığı bedel tespiti-tescili davasında hâkim bilirkişi marifeti ile taşınmazın başında keşif yapmakta, taşınmazın değerini etkileyen diğer unsurlar ile birlikte emsal satış bedelleri de dikkate alınarak bilirkişi incelemesi ile taşınmazın değeri belirlenmektedir. Bu aşamada hâkim, tarafların ve bilirkişilerin raporu ile beyanlarından yararlanarak adil ve hakkaniyete uygun bir kamulaştırma bedeli tespit etmektedir. Mahkemece tespit edilen bu bedel, taşınmaz mal, kaynak veya irtifak hakkının kamulaştırılma bedelidir.

​

• Taraflar mahkemenin belirlediği bedel üzerinde anlaşmaları  halinde kamulaştırma bedeli olarak anlaşılan bu miktar peşin ve nakit olarak, idare tarafından hak sahibi adına bankaya yatırılıp, ihtilaf buna göre çözülmekte ve tescil işlemi tamamlanmaktadır.                                    

• Mahkeme tarafından belirlenen kamulaştırma bedelinin idarenin takdir komisyonunca belirlediği bedelin altında olması ve tarafların bu bedelde anlaşamaması halinde mahkemece belirlenen bu bedel, peşin ve nakit olarak hak sahibi adına bankaya yatırılmak sureti ile,                                   

• Mahkeme tarafından belirlenen kamulaştırma bedelinin idarenin takdir komisyonunca belirlediği bedelden fazla olması durumunda idarenin kıymet takdir komisyonunca tespit ettiği bedel, peşin ve nakit olarak hak sahibi adına bankaya yatırılmak sureti ile uyuşmazlığın çözümü konusunda karar verilmektedir.                                                                     

• Kalan miktar ise, bedele ilişkin mahkeme kararının kesinleşmesine kadar üçer aylık vadeli hesapta nemalandırılmak ve kesinleşen karara göre hak sahibine verilmek üzere mahkemece belirlenecek banka hesabına yatırılması ve yatırıldığına dair makbuzun ibraz edilmesi için idareye 15 gün süre verilmesine yönelik karar verilir. Bu süre uygulamada  depo süresi olarak adlandırılmaktadır. Kararın bu çerçevede kesinleşmesi halinde depo kararına konu bedel nemaları ile birlikte  mal sahibine ödenir.