Gayrimenkul ve İnşaat Hukuku

  • Gayrimenkul  (Taşınmaz) Hukuku Nedir?

Gayrimenkul hukuku, taşınmazlara ilişkin mülkiyet hakları ile bunların kullanımından kaynaklanan uyuşmazlıkları çözmeye yarayan özel hukuk dalıdır.

Eşya hukukunun alt dalını oluşturan gayrimenkul (taşınmaz) davaları, mülkiyet hakkına yapılan müdahaleleri ve anlaşmazlıkları çözen bir dava türüdür. Genel olarak; tapu iptali ve tescili davası, ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu), muvazaa nedeniyle tapu devir işlemlerinin iptali, ecrimisil davası (işgal tazminatı), müdahalenin men-i (müdahalenin önlenmesi) davası, şufa (önalım) davası, imar uygulamasından kaynaklanan tapu iptal ve tescil davası, kamulaştırma (istimlak) davası gibi mülkiyet hakkından kaynaklanan tüm önemli davalar gayrimenkul hukukunun alanı ile ilgilidir.

Taşınmaz davalarını takip eden avukatlara, halk arasında gayrimenkul avukatı denilse de teknik anlamda böyle bir uzmanlık alanı bulunmamakta, bu alandaki uygulama ve çalışma yoğunluğu avukatın buna ilişkin deneyimini ortaya koymaktadır.

  • Taşınmaz Davaları Nelerdir?

  • İstihkak Davası Nedir ve Nasıl Açılır?

İstihkak davası mülkiyeti çekişmeli olan taşınır veya taşınmaz malın kime ait olduğunun tespiti için açılan bir davadır. İstihkak davası yapısı itibariyle ivedilikle görülen bir davadır. Bu nedenle basit yargılama usulüne tabidir

  • Men-i Müdahale (Müdahalenin Önlenmesi) Davası

 

Men-i müdahale davası, en sık açılan gayrimenkul dava çeşitlerinden biridir. Herhangi bir taşınmazdan yararlanmak için ya taşınmazın sahibi olmak veya taşınmazın sahibinden izin almak gerekir. Taşınmazın sahibinden onay alamadan bir taşınmazın herhangi bir şekilde kullanılması hukuka aykırılık teşkil eder. Taşınmazın bu şekilde kullanılması, mülk sahibine men-i müdahale (müdahalenin önlenmesi) davası açma hakkı verir. Taşınmazın sahibi müdahalenin önlenmesi davasıyla taşınmazına yapılan saldırı ve tecavüzü ortadan kaldırır. Taşınmazın hak sahibi olmayan bir kişi tarafından işgali söz konusu ise işgalci taşınmazdan çıkarılır, hatta haksız işgalciden ecrimisil (işgal tazminatı) adı altında tazminat talep edilebilir. Birbiriyle bağlantılı birçok talep avukat tarafından sistemli bir davayla ileri sürülerek taşınmaz sahibinin hakkına kavuşması sağlanır.

  • İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası

  • İzale-i Şuyu veya ortaklığın giderilmesi davası, bir taşınmaza birden fazla kişinin sahip olması halinde söz konusu olur. Paylı mülkiyette paydaşlar taşınmazın taksim, paylaşım şeklinde anlaşamayabilir. Bu durumda paydaşlar ortaklığın sona erdirilmesi için izale-i şüyu davası açabilirler.  Bu dava açılırken tapu kaydı incelenerek davanın, tüm paydaşlara yöneltilmesine dikkat edilmelidir. Taşınmazda pay sahibi olan tüm pay sahipleri davaya dahil edilmeden bu gayrimenkul davası sonuçlandırılamaz.

  • Ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davası sonunda davaya konu taşınmazın aynen taksimi, bölüştürülmesi mümkünse taşınmaz aynen taksim edilir. Aynen taksim mümkün değilse taşınmazın icra dairesi marifetiyle satılarak satış bedelinin payları oranında paydaşlara dağıtılmasına yönelik olarak satış sureti ile ortaklığın giderilmesine karar verilir.

  • Tapu İptali ve Tescili Davaları

Tapu iptal ve tescil davası, çeşitli nedenlere dayalı olarak açılmaktadır. Tapunun iptaline dayanak teşkil eden olay ve nedenlere göre tapu iptal davalarının bir kısmı şunlardır:

  • Kamulaştırma Davaları

Kamulaştırma, kamu yararı gözetilerek herhangi bir kişiye ait taşınmazın mülkiyetinin tek taraflı bir idari işlemle kamuya geçirilmesidir. İdare, kamu yararı kararı aldıktan sonra herhangi bir kişiye ait taşınmazı kamulaştırabilir. Kamulaştırma işleminin tamamlanması için idarenin adli yargıda gayrimenkulün sahibi aleyhine tapu iptal ve tescil davası açması gerekir. Bu davanın davacı tarafı idare, diğer davalı tarafı ise mülk sahibidir.

İdarenin kamu yararı kararı yerinde değilse, bu işleme karşı idari yargıda iptal davası açılabilir. Kamulaştırma kararının iptal edilmesi halinde, tapu iptal ve tescil davası konusuz kalacağından bu durumda dava mülk sahibi lehine sonuçlanır.

Öte yandan kamulaştırma davalarında hak sahibi açısından davanın reddinden ziyade gayrimenkulün (arazinin, binanın) gerçek piyasa değeri, ederi üzerinden kamulaştırılması konusu önemli olabilir. Bu durumda avukatın taşınmazın değerini etkileyen hususları, keşif bilirkişi raporu, uzman mütalaası ve diğer delillerle etkili şekilde ortaya koyması gerekir.   

  • Kadastro İşlemi ile Verilen Tapunun İptali ve Tescili Davası

Kadastro, bir bölgede bulunan arazilerin kayıt altına alınmasını, arazi özelliklerinin haritada ve kayıtlarda belirlenmesi ve nihayet arazide mülkiyet hakkı bulunanların bu haklarını tapu kaydına tescilini sağlayan ilgili tapu ve kadastro müdürlükleri vasıtası ile yapılan işlemdir. Arazilerde kadastro (tapulama) yapılırken arazinin boyutları, sınırları veya hak sahibinin kim olduğu konularında hatalı tespitler yapılabilmektedir.

Hatalı veya yanlış kadastro tespitlerinden kaynaklı arazi sahibinin herhangi bir hak kaybı varsa bu durumda tapu kaydına dayanak teşkil eden kadastro tutanakları ve diğer belgeler incelenerek tapu iptal ve tescil davası açılabilir.  Kadastro işlemlerinde itiraz süreleri ile hak düşürücü sürelere dikkat edilmelidir.

  • Gayrimenkul (Taşınmaz) Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklı Davalar

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, uygulamada çok çeşitli nedenlerle yapılmakla birlikte en sık yapılan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, arsa karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan taşınmazın satışı vaadidir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi belli bir imalat sürecini içine alan taraflara karşılıklı hak ve borçlar yükleyen tam iki taraflı sözleşmelerdendir. Bu tarz sözleşmelerden kaynaklı uyuşmazlıkların çözümü için açılan davalara, genel olarak kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı davalar denilmektedir.

Bu sözleşmede, yer sahibi arazisinin üzerine sözleşmeye göre yapılacak inşaattan kendisine verilecek pay karşılığında taşınmazını bedelsiz olarak müteahhide devretmek; müteahhit ise bu yere sözleşmeye göre yapacağı inşattan yer sahibine düşen kısmı kendisine bedelsiz olarak vermeyi vaat etmektedir. Bu sözleşmeler, imzalanmasından yerine getirilmesine kadar önemli teknik ayrıntılar içermektedir. Tüm bu süreçlerde bir avukattan hukuki danışmanlık alınması hak ve menfaatlerin korunması bakımından önem arz etmektedir. 

  • Şufa Davası ( Önalım Hakkı Davası)

Şufa hakkı veya diğer bir deyişle önalım hakkı, bir taşınmazın üçüncü kişiye satılması halinde, o taşınmaz üzerinde öncelikli alım hakkına sahip olan kişinin aynı koşullarda taşınmazı alma hakkıdır.  Örneğin paylı mülkiyette her pay sahibinin şufa (önalım) hakkı mevcut olup, pay sahiplerinden biri diğer pay sahiplerine haber vermeden payını üçüncü bir kimseye satması halinde diğer pay sahipleri önalım haklarını ileri sürerek o kişiden bu payı kendileri alabilirler. Bu hak yenilik doğuran bir hak olup, önalım (şufa) hakkının koşulları oluşmuşsa bu konuda tapu iptal ve tescil davası açılabilir. Şufa davası, paylı mülkiyette pay sahibi olmaktan kaynaklanabileceği gibi sözleşmeden de kaynaklanabilir.

  • Miras Hukukundan Doğan Tapu İptal Davası

Taşınmaz sahibinin ölümünden sonra miras hukukundan kaynaklanan birtakım anlaşmazlıklar çıkabilir. Örneğin, mirasçılardan biri saklı payına tecavüz edildiğini veya muvazaalı (danışıklı) bir satış işlemi olduğunu iddia edebilir. Mirasçılar veya ölüme bağlı bir tasarruf ile hakları ihlal edilen üçüncü kişiler tapu iptal ve tescil davası açabilirler. 

Miras hukukunun özel hükümleri dikkate alınarak hak sahibi için tapu iptal ve tescil davası açılmalıdır. Miras hukukundan kaynaklanan tapu iptal ve tescil davalarının teknik niteliği, diğer yandan taraf sayısının da fazla olması nedeni ile dava sürecinin uzamaması için bu davaların avukat ile takip edilmesinde yarar vardır.

  • Gayrimenkul İnşaat Avukatı Dava Vekilliği Hizmetleri

  • Taşınmaz tazminatı davaları

  • Müdahalenin men-i davaları

  • İrtifak haklarının kurulmasına ilişkin davalar

  • İstihkak davaları

  • Ortaklığın giderilmesi davaları

  • İpotek davaları

  • Kamulaştırma davaları

  • Tapu iptal ve tescil davaları

  • Kira bedeli tespit davaları

  • Tahliye davaları

  • Şüfa davaları

  • Kat mülkiyeti uyuşmazlıkları

  • Kişiler arasındaki dava takibi

  • Tapu kayıt hatalarının düzeltilmesi

  • İnşaat Gayrimenkul Avukatı Danışmanlık Hizmetleri

  • Gayrimenkul finansmanı danışmanlığı

  • Gayrimenkul değerleme hizmeti

  • Alım - satım sözleşmelerinin denetlenmesi, düzenlenmesi

  • Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin denetlenmesi, düzenlenmesi

  • Gayrimenkul satış ve kiralama

  • Yabancıların gayrimenkul edinme işlemleri için hukuki danışmanlık

  • Gayrimenkulün kira ödemelerinin aylık takibi, emlak ve kira geliri bakımından yıllık takipleri

  • İpotek sözleşmelerinin denetlenmesi, düzenlenmesi

  • İpotek ve rehin tesisi işlemleri

  • İnşaat sözleşmelerinin hazırlanması

  • Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin hazırlanması

  • Kira sözleşmelerinin denetlenmesi

  • Kat mülkiyeti kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklar için danışmanlık

  • Tapu işlemleri

  • Projelerin çevre mevzuatına uygunluğunun denetlenmesi

  • Satın alma vekilliği ve aracılık hizmetleri

  • Yerli ve yabancı gerçek ve tüzel kişilere alım-satım analizleri

  • Yazılı ve sözlü danışmanlık

Hukuki danışmanlık alarak ileride meydana gelebilecek ciddi sıkıntıların önüne geçebilir, yapmanız gerekenleri öğrenebilirsiniz. Ayrıca Erdoğan Hukuk bürosu gayrimenkul avukatları olarak sizlere taşınmaz malların alım satımından yabancıların mülk edinmesine kadar Gayrimenkul ve İnşaat Hukuku’nun kapsadığı hizmetleri veriyoruz. Yukarıda kısaca belittiğimiz açıklamalardan sonra gayrimenkul ve inşaat avukatı arıyorum diyorsanız İstanbul genelinde hizmet veren avukatlarımıza 0212 234 04 16 numaralı telefonumuzdan ulaşabilirsiniz.